Стоит ли сейчас продавать недвижимость при ослаблении рубля в 2019 году?

Куда инвестировать  »  Финансовые новости

  »   Недвижимость в 2019 году: почему продажа квартиры будет непростой

Рост курса иностранной валюты и увеличение ставки по ипотеке повлияли на рынок недвижимости. Обвал рубля привел к скупке всевозможных товаров, включая квартиры среднего класса. Это, в свою очередь, привело к резкому, но кратковременному спросу на жилье. Особенно ажиотаж проявился на вторичном рынке, где условия купли/продажи максимально просты, и сделка осуществляется в считанные дни.

Ситуация на первичном рынке

Девелоперы в связи с курсом доллара и процентной ставки пересмотрели условия продаж, уменьшив или полностью исключив скидки. Это отразилось на ценах в рублях, которые поднялись в конце прошлого года на 10%. Однако покупательская способность клиентов уменьшилась, а брать кредит сейчас стало нецелесообразно. Именно поэтому продажа квартир на первичке практически остановилась.

Стоимость жилья конец года прошлого года

В итоге декабрь прошлого года отметился волной подъема/падения спроса на жилье. С одной стороны обвал рубля привел к ажиотажу, с другой — инвесторы ждут, когда рынок просядет «до дна», и не спешат вкладывать деньги. В конце декабря наблюдаются следующие цены:

— средняя стоимость 1 м2 составляет 200 000 руб. при продаже в рублях;

— средняя цена 1 м2 в долларах остановилась на отметке $2800.

Таким образом, цены снизились, и в 2019 год рынок недвижимости входит падением стоимости на 4%. Останутся ли они на этом уровне, зависит от стабилизации следующих факторов:

  • Цены на нефть.
  • Банковская система.
  • Стоимость доллара США.

Что ждет рынок недвижимости 2019?

Однако эксперты прогнозируют медленную стагнацию рынка недвижимости в связи с ослаблением экономического потенциала страны. В регионах политика цен будет сравнительно стабильной, так как стоимость жилья там изначально ниже цен в мегаполисах, а количество сделок на порядок меньше. В больших городах большая часть квартир покупалась в целях инвестиций, и отсутствие спроса приведет к изменению стоимости квадратного метра. В 1-ой половине 2019 г. ожидается 7% инфляции, что приведет к падению цен еще минимум на 3-5% в рублях.

Кто будет продавать и покупать?

Приобретать недвижимость в таких условиях будут лишь те, кто нуждается в жилье. Это — небольшое число покупателей, и они не приведут к всплеску цен. При этом вкладывать в квадратные метры с целью перепродажи и приумножения капитала в 2019 г. будет нецелесообразно. Вряд ли можно надеяться на прибыль при отсутствии ажиотажного спроса даже с условием долговременного приобретения.

Девелоперы в связи с этим снизят объемы строительства, а покупатели квартир «для себя» проявят активность на вторичном рынке. Таким образом, продать квартиру станет непросто, особенно на первичном рынке. На вторичном на это могут надеяться лишь реальные продавцы, например, люди, меняющие место жительства и нуждающиеся в деньгах для приобретения жилья в другом городе/стране. Они, как правило, готовы уступать клиенту до 12% заявленной стоимости.

Несколько советов на 2019 год

  1. Если у Вас есть средства, и Вы остро нуждаетесь в жилье, покупайте его сейчас. Цены не просядут на столько, чтобы ждать было выгоднее. При подсчете учтите Ваши суммарные затраты на ежемесячные платежи при аренде жилья.
  2. Если у Вас есть средства, но Вы не нуждаетесь в жилплощади, не спешите покупать. Рынок немного просядет, и Вы сэкономите некоторую сумму, если храните деньги в долларах или евро.
  3. Если у Вас средства накоплены в рублях, и Вам не требуется жилье срочно, но Вы хотите в него вложиться, покупайте сейчас. Остановка спроса компенсируется инфляцией, поэтому цены упадут не намного или останутся сегодняшними, а рубль может обесцениться больше.
  4. Если у Вас нет средств, но Вам необходимо жилье, советуем не покупать через ипотеку или любой другой кредит. Декабрьское повышение ставки, скорее всего, не последнее, так как в ближайшие годы ожидается полномасштабный кризис в экономике (по словам профессора РЭУ им. Г. Плеханова Геннадия Стерника).
  5. Если у Вас есть жилье на продажу, выставляйте сейчас. Если назначаете цену в долларах США, а покупатель платит рублями и торгуется, советуем уступать. Цена, заявленная с учетом курса, уже частично компенсировала Вам потери. При этом инфляция не обгонит долларовую стоимость квартир.
  6. Если Вы хотите расшириться, не следует продавать свою квартиру, чтобы купить более просторную в городе. Присмотритесь к такому варианту: современная недвижимость большей площади за городом. В данном случае без дополнительных вложений Вы получите лучшие условия.

Что можно сделать прямо сейчас:

  1. Пройдите наш бесплатный видеокурс

    и узнайте как начать инвестировать в недвижимость и получать стабильный доход, даже с небольшими суммами.

  2. Скачайте нашу бесплатную PDF-книгу —

    или от 100 до 300 000 чистого арендного дохода в месяц

  3. Посмотрите видео

Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 5

Загрузка…

Что такое девальвация простым языком

Все государства принимают участие в торговых операциях на мировом рынке. Чтобы упростить систему расчетов при совершении сделок, партнерами устанавливается эталон конвертируемой валюты, для России этим эталоном являются доллар США и евро.

Повышение курса этих валют по отношению к рублю и есть девальвация.

Ранее, до того как был отменен «золотой стандарт», девальвацией рубля принято было считать снижение ценности национальной валюты по отношению к золоту. Сейчас ситуация изменилась.

Еще одна значительная перемена произошла осенью 2014 года. До этого момента стоимость рубля регулировалась и фиксировалась Центральным Банком (ЦБ) России, теперь же отечественная валюта лишена этой поддержки.

Стоимость доллараМногие россияне, не связанные профессионально с экономикой, путают девальвацию с дефолтом и деноминацией.

Надо сказать, понятия эти совершенно разные, итак:

  1. Девальвацией сегодня принято считать понижение стоимости рубля в отношении валют других государств.
  2. Деноминация – это изменение числа нулей на денежной купюре, с которым россияне столкнулись в девяностых годах ХХ века.
  3. Дефолт – ситуация более критическая, при которой государство не в состоянии выполнять финансовые обязательства, включая и внешние долги.

Причины обесценивания национальной валюты могут быть различными. К ним можно отнести ослабление экономики, в результате стихийных бедствий, санкций, ведения войн, то есть увеличение расходов государства, уже не покрываемых доходами.

Существует и другая ситуация: государство осознанно понижает ценность своей валюты, что позволяет получить значительную прибыль от экспорта товаров. К примеру, цена на нефть в долларах сильно понизилась, но так как в долларе теперь больше рублей, то соответственно в рублях изменение этой цены не такое существенное.

Таким образом, девальвация может быть выгодна государству.

Будет ли девальвация в 2019 году

Вместе с россиянами этим вопросом задаются и граждане зарубежья, из сочувствия или по совсем противоположной причине. Однозначный ответ с абсолютной гарантией дать не может пока никто, однако прошедшие с начала года месяцы, демонстрируют фактические показатели.

Как показывает график, курс американской валюты сильно зависит от санкций, поступающих в основном из США. Самым сильным спекулятивным фактором является ограничение на покупку государственного долга для американских компаний. Иными словами, популярная стратегия «carry trade» по покупке российских ОФЗ за доллары и получению приличной по мировым меркам доходности может перестать существовать из-за законодательных ограничений. Всё это побуждает иностранных инвесторов продавать российские облигации, покупать доллары и выводить их с нашего рынка ценных бумаг.

Большая часть аналитиков рассматривает инвестиции в российскую экономику, как достаточно рискованные вложения, а значит отток капитала из страны будет продолжаться в той или иной мере.Быть или не быть девальвации в текущем году зависит от множества факторов:

  • оттока капитала из страны;
  • стоимости нефти;
  • введения или отмены санкций;
  • корректировки ставки ФРС (Федеральная Резервная система);
  • ведения или прекращения военных действий в Украине и степень участия в этих событиях нашей страны.

Читайте также!  Госпошлина за свидетельство о рождении — как и сколько платить?

Вряд ли кто-либо возьмет на себя ответственность в точном предсказании данных поворотов, но если они будут не в положительную для России сторону, рассчитывать на устойчивость, а тем более подорожание рубля, будет нельзя.

Надо сказать, девальвация – процесс не однодневный, а значит, и решить проблему одним днем не удастся. Согласно прогнозам экспертов резких колебаний в текущем году не предвидится, хотя в случае новых понижений цены на нефть, курс доллара может вырасти до 100 рублей.

Как будет осуществляться выдача кредитов

По мнению профессионалов в сфере экономики, в текущем году к причинам девальвации добавится еще одна: устаревшая банковская система, которая нуждается в обязательной корректировке. Одним из основных банковских вопросов, волнующим население, является возможность получения кредитов.

Во времена колебаний стоимости рубля население побаивается доверять свои сбережения банкам, в результате чего происходит изъятие из оборота денежных средств и ресурсы, которыми могут располагать банки, заметно скудеют. Данные события приводят к определенным изменениям в системе кредитования.

Прошлый год был определенно сложным для российской экономики, что неизбежно отразилось на банках и финансовых организациях. Многие из этих учреждений не сумели удержаться на плаву в условиях кризиса, в итоге число организаций, предоставляющих кредиты, в 2019 году заметно сократится.

В связи с этим ожидаются следующие перемены для заемщиков:

  1. Повышение базовых ставок и процентов.
  2. Включение ряда комиссий за выдачу и обслуживание.
  3. Возрастная категория заемщиков (в некоторых организациях будут рассматриваться заявки клиентов только после достижения ими двадцатипятилетнего возраста).
  4. Добровольно – принудительное страхование займов.

Надо учесть, что спрос на кредиты тоже понизится. Не каждый рискнет обременять себя подобными обязательствами в столь нестабильный период.

При отмене западных санкций вполне можно будет рассчитывать на лояльность банков.

О деноминации или девальвации рубля узнайте из видео.

Последствия девальвации российского рубля

ДевальвацияНаверное, каждому знакома ситуация, когда очень сильно чего-то хочется, и человек, поддавшись соблазну, совершает незапланированную дорогую покупку. Потом в течение определенного времени ему приходится себе в чем-то отказывать, восстанавливая семейный бюджет.

То же самое происходит и с государственным бюджетом, в котором образовалась брешь и потребуется время, чтобы ее залатать.

Девальвационные последствия можно было бы сравнить с двумя сторонами медали, если бы у нее были разные по размеру стороны.

Читайте также!  Что такое сетевой маркетинг и откуда он появился

Итак, отрицательные последствия:

  1. Повышение цен на товары и услуги при прежних зарплатах.
  2. Утрата доверия к ослабевшему рублю.
  3. Обесценивание банковских вкладов.
  4. Прирост инфляции.
  5. Снижение покупательской способности
  6. Безработица. Ведь многие предприятия используют импортное сырье, оборудование, материалы, но в связи с подорожанием они будут вынуждены сократить или вовсе прекратить свою деятельность.

Не стоит также забывать про то, что когда человеку не хватает средств, он зачастую начинает брать взятки и воровать. Значит, велика вероятность повышения уровня преступности и коррупции.

А теперь о хорошем:

  1. Стимуляция отечественного производства и импортозамещения.
  2. Развитие туризма в России, т.к. отдых за границей станет дорогим удовольствием.
  3. При отказе от импорта, больше денежных средств останется в казне государства.

Даже ребенок, посчитав по пунктам, заметит, что негативные последствия преобладают.

Возможные сценарии и прогнозы экспертов

Что касается российских аналитиков и экспертов, прогнозы здесь самые разнообразные, и в основном кратковременные. Предсказывать события на второе полугодие текущего и следующий год затрудняются даже самые опытные специалисты.

Глава Министерства экономического развития, Алексей Улюкаев, считает, что в этом году доллар будет оцениваться в районе 63 — 64 рублей.

Прогнозы бывшего министра финансов Алексея Кудрина не столь оптимистичны: он предсказывает обвал российской экономики и понижение уровня жизни населения. С ним солидарен экономист Владимир Тихомиров и Николай Салабуто, ожидающие подорожания доллара до двухсот рублей за единицу.

Известный экономист Михаил Хазин прогнозирует обвал не только российской, но и всей мировой экономики и банковской политики.

В одном мнения отечественных экспертов схожи: все будет зависеть от цены на «черное золото», вокруг которой на сегодняшний день закручена экономика России.

Падение курса рубля отражается на экономической ситуации наших соседей и партнеров. В Беларуси рубль тоже девальвирует, несмотря на заверения президента Лукашенко в том, что девальвации в текущем году в стране не будет.

Однако эксперты и аналитики придерживаются другого мнения. Зависимость Беларуси от России очевидна, ведь наша страна является основным покупателем белорусского экспорта и если их рубль будет устойчивее нашего, торговля станет просто не выгодной для россиян, и Беларусь рискует лишиться партнера.

К тому же повышение курса доллара продиктовано мировыми ценами на нефть, повлиять на которые правительству Беларуси вряд ли удастся.

Еще один фактор – это надвигающаяся деноминация белорусского рубля, и в какую сторону будут округляться цены и оклады населению неизвестно, а значит, народ тревожится и начинает изымать деньги из банковских оборотов и прятать в чулках. Как упоминалось выше, изъятие денег из оборота является одной из причин девальвации.

Все эксперты уверены, что девальвации в этом году Беларуси не избежать, но резких колебаний не предвидится. Банкиры и финансисты с ними полностью согласны.

ЕСНСтавку единого социального налога можно узнать на нашем сайте.

О налоге на имущество организаций в статье. Ставка и пример расчета.

Формула расчета среднесписочной численности работников здесь.

Так от чего зависит курс рубля

На курс национальной валюты влияет совокупность следующих факторов:

  1. Стабильная политическая обстановка в стране, привлекающая партнеров и инвесторов.
  2. Доверие к национальной валюте, как местного населения, так и граждан зарубежья.
  3. Развитие производства, промышленности и сельского хозяйства.
  4. Нефтяные расценки на мировом рынке.

Исходя из этого списка, многое еще нужно налаживать в нашей стране, а значит, всем россиянам придется хорошо потрудиться.

Будут ли в 2019 году дорожать квартиры в новостройках

Да, на этом сходятся все серьезные аналитики, и тому есть вполне объяснимые причины.

В 2019 году закончится целая эпоха рынка недвижимости в России — время долевого строительства. Правила такой формы приобретения жилья и финансирования строительства постоянно ужесточались, но это не спасало от новых случаев невыполнения застройщиками своих обязательств. По всей стране стоят незавершенные стройки, а обманутыми дольщиками, которые требуют защиты своих прав, давно никого не удивить.

Государство в конце концов решило — хватит. В 2019 году долевое строительство упраздняется, ему на смену приходит проектное финансирование.

На практике все это будет означать, что застройщики больше не смогут использовать деньги будущих жильцов на строительство. Купить квартиру в строящемся доме будет возможно, но деньги покупателей будут аккумулироваться на специальных счетах в банках, и девелопер получит их только тогда, когда полностью сдаст дом.

Такие правила, как предполагают законодатели, будут лучше защищать права покупателей недвижимости. Застройщики не смогут работать по принципу финансовых пирамид или сбегать с деньгами дольщиков.

Однако есть у этого, безусловно важного и нужного, нововведения и обратная сторона. Во-первых, свои риски и финансовые затраты девелоперы начнут учитывать в цене квадратного метра жилья. Так что цены квартир в новостройках обязательно станут выше. Во-вторых, вероятнее всего, строительный рынок в России станет более монополизированным. Из-за новых правил с него уйдут небольшие компании, а останутся “монстры” рынка. Монополизация — это всегда рост цен.

Немаловажно и то, что застройщикам больше не будет никакого смысла продавать будущие квартиры по сниженным ценам. Даже на этапе строительства они будут реализовываться по конечной стоимости.

По итогам всего 2019 года аналитики ждут роста цен на жилье в новостройках на 10-15%.

Что будет происходить с ценами на вторичное жилье

В сегменте вторичного жилья картина будет ровно противоположная. Здесь эксперты ждут дальнейшего снижения цен, поэтому тем, кто собирается продавать жилье, лучше делать это сейчас. Даже несмотря на то, что цены в этом сегменте в последнее время упали. Дальше для продавца будет только хуже.

Как отмечают аналитики, в данный момент на рынке вторичной недвижимости сложилась ситуация, при которой цены диктует покупатель. При этом продавцы не всегда согласны с этим мириться, сами они купили жилье по более высоким ценам и не хотят терять. В результате квартиры продаются даже не месяцами, а годами, не находя покупателя.

Однако некоторые продавцы ждать не могут. Им деньги нужны срочно, и они соглашаются на цену покупателя, делая существенный дисконт. Таких сделок становится все больше, и они влияют на состояние рынка. Тренд на снижение цен становится все более явным.

Каких-либо существенных факторов, которые могли бы изменить эту ситуацию, эксперты рынка недвижимости не видят.

Самое важное, что состояние экономики в России и уровень благосостояния простых людей не особенно способствуют какому-то оживлению на рынке жилья. Продавцов квартир по-прежнему больше, чем покупателей, что и позволяет последним диктовать цены.

Прогноз экспертов по ценам на квартиры во “вторичке” — в 2019 году они снизятся на 5-15%.

2019 год: девальвация рубля или его укрепление?

В прошлом году мы наблюдали укрепление курса рубля в первом полугодии, и ослабление во втором. В целом для рубля год прошел хорошо. Поддержку курсу рубля оказала дорожающая нефть, затем рост геополитических рисков и снижение цен на «черное золото» способствовали росту курса доллара и евро против рубля. В 2019 году на курс национальной валюты будут оказывать два фактора:

  • стоимость нефти (на данный момент консенсус-прогноз предполагает среднюю цену барреля нефти примерно на 10-15% выше текущего уровня, либо небольшое постепенное повышение цен в первом полугодии, и коррекция во втором). Тем не менее, стоимость барреля нефти в рублях сейчас очень высока, что комфортно для бюджета.
  • Второй фактор — процентные ставки в России (которые снижаются) и в США — если Федеральная Резервная Система сдержит своё обещание, и поднимет ставку и в 2019 году, это будет способствовать спросу на доллары США и будет поддерживать его курс относительно других валют. Ожидается, что евро также получит поддержку из-за ужесточения денежной политики ЕЦБ.

Кроме того, в 2019 году может измениться тренд на рынке коммодитиз (товаров). Цены на никель, алюминий, палладий, уголь и медь позволят компаниям-экспортерам из России нарастить свои продажи, что увеличит предложение долларов на рынке, и будет поддерживать рубль.

Ожидается, что доллар, если не произойдет ухудшения геополитической обстановки (новые санкции или угроза ужесточения существующих), будет стоить в пределах 61-69 рублей, а средний курс будет колебаться около 67 рублей за доллар США.

Курс евро к рублю может составить 70-80 рублей за евро, со среднегодовым средним курсом в 2019 году ближе к 76 рублям за 1 евро.

Однако вклады в долларах США и евро приносят минимальный доход (ставки в надёжных банках не превышают 3-3,5% годовых в долларах США и 1,5-2% в евро). Инвесторам, стремящимся заработать на росте экономики и стабильном курсе рубля, вероятно, подойдут альтернативные (и более рискованные) инструменты, чем валаютные депозиты в банках.

Каждый из этих инструментов достоен отдельного рассмотрения. Постараемся определить их преимущества и недостатки, а также вероятность получения дохода в 2018 году. Рассмотрим основные варианты, куда можно вложить деньги.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: